기획부동산 사기수법 :: 4천만원 잃은 이야기

 

▲4천만원 잃은 우리 엄마 이야기

 

오늘은 기획부동산 사기수법에 대해서 준비했습니다. 제발! 더 이상! 기획부동산에 속아 피같은 노후자금을 잃는 분들이 없으면 좋겠습니다. 지금도 그때 생각만하면 잠이 안오고 울화가 치밀어 오릅니다.

 

참고로 제목에 적어둔 4천만원을 날린 주인공은 저희 엄마입니다. 참으로 허탈했습니다. 제가 기획부동산에 대해서 "미리 알았다면 이런 피해를 보지 않았을텐데.." 라며 정말 많은 한탄을 했습니다.

 

뒤늦게 후회하며 기획부동산을 공부해보니.. 전형적인 사기수법이라는 것을 지금에서야 깨달았습니다. 그때는 몰랐습니다. 그저 의심만 했습니다. 하지만 이게 의심이 확신으로 바뀌는 결정적 증거를 알지 못했습니다. 그래서 어머니를 말리지 못했고 결국 4천만원을 투자하고 허공에 돈을 날린 셈이 됐습니다.

 

 

혹시라도 부모님께서 땅투자를 권유받으셨다면 이 글을 읽으시고 기획부동산인지 확인하십시요. 기획부동산의 사기수법은 너무나 명확합니다. 제가 한 맺히며 공부한 결정적인 3가지만 체크십시요. 결코 당할 일 없습니다. 지금부터 기획부동산의 3가지 수법에 대해서 이야기하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

첫번째. 계약전! 땅주소부터 확인

 

▲계약전에 정확한 지번주소를 확인하자.

 

기획부동산의 가장 큰 특징입니다. 땅을 사라고 권유하면서 땅의 주소를 확인시켜주지 않습니다. 혹은 계약서를 써야 땅주소를 알려주고나 보여준다고 합니다. 이거 잘 생각해보셔야 합니다. 제가 살고있는 의정부를 예로 들어보겠습니다. 의정부시 호원1동 상업지구가 들어설 예정이니 이곳을 투자하라고 권유합니다. 그러면서 지도도 보여주고 대략적으로 이 지역이라고만 알려줍니다.

 

하지만! 절대 정확한 땅 주소를 알려주지 않습니다. 모든 토지는 지도에서 작은 조각으로 나눌 수 있습니다. 그리고 작은 조각마다 정확한 주소가 할당됩니다. 이 정확한 주소를 통해서 토지 이용계획 조회 및 토지 실거래 가격등을 확인 할 수 있습니다. 이런 정보는 개인이 조금 공부해서 알아볼 수도 있습니다. 잘 모른다면 주소만 확인하고 기획부동산과 관련없는 부동산 업체에 가셔서 토지평가를 받아 보실 수 있습니다.

 

 

첫번째에서 제가 알려드리고 싶은 핵심은 이것입니다. 『계약서 작성전! 정확한 토지지번주소를 확인해라!』 입니다. 계약서를 써야 땅주소를 알려줄 수 있다. 계약서 쓰기전에 땅주소 알려주면 다른데 소문이 난다. 계약서를 쓰면 직접 땅을 보여주겠다. 이런 말도 안되는 소리에 속지 마십시요. 혹시 계약전에 땅주소를 알려준다면 토지이용계획을 확인하십시오. 사야할 땅인지 사지 말아야할 땅인지 감을 잡을 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

두번째. 실거래 가격을 확인하라.

 

▲밸류맵에서 실거래 가격을 조회하자.

 

기획부동산에서 땅을 사라고 합니다. 앞으로 2배 3배는 오를 땅이지만.. 저렴한게 팔겠다고 합니다. 가격은 평당 300만원이라고 하네요. 그럼 우리는 직접 확인해 봐야합니다.  해당 땅의 개별공시지가를 확인해도 됩니다. 다만 개별공시지가는 국가에서 세금을 매기기 위한 자료이다보니 실제 거래가격보다는 낮은 경우가 많습니다. 따라서 해당 토지의 실거래 가격을 확인하는게 무척 중요합니다.

 

저희 어머니가 당한 기획부동산 사기를 말씀드리겠습니다. 어머니는 한평당 300만원에 15평 정도 구매하셨습니다. 나중에 개별공시지가를 확인해보니 평당 70만원 수준이였습니다. 처음에는 개별공시지가라서 평가가 낮을거라고 생각하고 천천히 토지 실거래 가격 조회했습니다. 확인해보니 몇년전에 그 일대를 누군가가 평당 70만원! 개별공시지가 그대로 주고 산 걸 확인했습니다. 그리고 그 누군가는 기획부동산 업체을 확률이 99%입니다. 70만원 짜리 땅이 300만원으로 둔갑한 것입니다.

 

밸류맵! 부동산 실거래가격 조회방법

 

 

토지실거래가격 확인 방법은 밸류맵을 이용하시면 됩니다. 밸류맵 통한 토지실거래가격 조회방법은 위 링크를 통해서 남겨두었으니 꼭 확인해 보시기 바랍니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

세번째. 필지분할 or 공유지분
공유지분은 99% 사기다.

 

▲공유지분이라면 무조건 뒤돌아 나와라.

 

마지막 세번째입니다. 공유지분, 필지지분 말이 참 어렵습니다. 투자라는게 그렇습니다. 말도 어렵고 모르면 훅! 하고 당하고 맙니다. 하지만 반드시 알고 계셔야합니다. 『기획부동산 = 사기꾼』이라고 손가락질 받는 가장 큰 이유입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

필지분할 방식! 정상적인 거래

 

▲우리가 아는 일반적인 토지거래 :: 필지분할

 

위 사진을 봐주세요. 도로 옆에 땅이 있습니다. 이땅을 4명이서 공평하게 나눈다고 합시다. 기본적으로 땅은 도로 붙은 것이 좋은 땅입니다. 그러니 왼쪽 사진처럼 도로에 붙어서 4등분하는게 공평하고 좋습니다. 하지만 실제 땅은 그렇지 않습니다. 모양이 불규칙하기 때문에 오른쪽과 같이 4개로 쪼개지는 경우가 많습니다. 이 경우 비싼돈을 주더라도 도로쪽 땅을 사는게 이득입니다.

 

즉, 도로쪽 땅을 갖기 위해 치열한 가격 협상을 거쳐 땅을 갖게 될겁니다. 시간도 많이들고 힘듭니다. 하지만! 『땅이 나뉘어 지면, 자기만의 토지를 갖게 되고 맘대로 건물도 올릴 수 있습니다.』 이것이 필지 분할 방식입니다. 이것이 우리가 일반적을 생각하는 땅을 사는 개념입니다. 그럼 이번에는 공유지분 분할을 알아봅시다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

공유지분 분할방식
사기일 가능성이 매우 높다.

 

▲실제 계약서에 공유지분을 확인하라.

 

똑같이 도로에 붙은 땅이 있고 4명이서 나눠갖기로 했습니다. 하지만 앞서 말한 필지분할 방식으로 땅을 나누자니 시간이 오래 걸립니다. 이때 한명이 제안합니다. 우리 이 땅을 4명의 공동소유로 하고 지분을 4등분하자고 합니다. 이게 무슨 말이냐고요?

 

예를 들어 위 땅 전체가격이 1억이라합시다. 땅에 선을 긋고 공평히 4등분하려니 시간이 오래 걸립니다. 그러니 전체 땅에 선을 긋지 않고 4명의 공동소유로 하는 겁니다. 대신 1억원짜리 땅에 대해서 1명당 2500만원 어치 땅지분을 가졌다고 하는 것이죠. 시간도 아끼고 좋습니다. 하지만 치명적인 단점이 있습니다.

 

 

정확히 내 땅이라는 구분이 없으니 건물을 올리는 등의 자치권을 행사하지 못합니다. 또한 해당지역이 개발되어 건설사가 땅을 매입하려고 해도 문제입니다. 나머지 3명은 땅을 팔고 싶지만 나머지 한명이 더 높은 가격에 팔려고 알박기를 하면 4명의 합의가 나오지 않아서 팔지 못합니다. 반대로 내지분의 땅을 팔고 싶다고 해도 4명의 지분을 모두 사지 않으면 건물을 못 올리지 건설사는 사지 않습니다.

 

위 예시에서는 공유지분 대상자가 고작 4명입니다. 하지만 실제로 100평 남짓땅에 수십명이 공유지분을 갖는 경우도 있습니다. 이 경우 수십명한테 동의를 받고 건물을 올린다? 불가합니다. 결과적으로 원하는대로 팔지도 못하고 내 마음대로 건물도 못올리는 죽은 땅이 되버리고 맙니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

기획부동산 사기수법 요약!

계약전 정확한 토지 지번주소를 알려주지 않는다면 절대 거래하지 마십시오. 땅주소도 안알려주고 거래하는 미친 곳은 없습니다. 정확한 지번주소를 꼭 확인하십시오. 계약전 지번주소를 알려줬다면 개별공시지가와 토지 실거래 가격 두가지를 확인하십시오. 또한 토지이용계획을 확인하십시오.

 

다시 한번 말씀 드리지만 『계약 후 토지주소를 알려준다고 말하면 그 자리에서 귀싸대기를 올리고 뒤돌아 나오십시오.』 그 사람이 친구든, 형제든간에 말입니다. 그리고 기획부동산에서 본사로 오라고 할때가 있습니다. 만약 주소가 강남구 선릉역, 역삼역 근처라면 거의 100%입니다. 선릉역 오후 3~4시만 되면 사기 당한 아주머니로 가득합니다..

 

 

공유지분 땅이라면 절대 사지마십시오. 공유지분은 가족끼리 협의하여 공동으로 하는 것입니다. 예를 들면 선산(先山)을 사는 경우가 되겠지요. 그외 얼굴도 모르는 남들과 공유지분으로 땅을 나눠 갖지 마십시오. 이상으로 기획부동산 사기 대처방법에 대해서 글을 마치겠습니다. 저 같은 피해자가 더 이상 없길 바랍니다.

 

 

 

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